Immobilien - und Grundverkehrs recht PDF Drucken E-Mail

Immobilien- und Grundverkehrsrecht

Der liechtensteinische Immobilienmarkt ist aufgrund der „Kleinheit des Landes" nicht nur für ausländische sondern auch inländische Bürger begrenzt.

Das Grundverkehrsgesetz vom 9. Dezember 1992, LGBl 1993 Nr. 49, regelt den Grunderwerb in Liegenschaft sowohl für natürliche und juristische Personen mit liechtensteinischer Staatsbürgerschaft bzw. in Liechtenstein als auch für Bürger oder Gesellschaften aus einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder des EWR.

Wesentlich sind dabei folgende Bestimmungen (Stand per März 2013), nämlich:

„I. Allgemeine Bestimmungen und Begriffsbestimmungen

Art. 1 Zielsetzung

1) Dieses Gesetz soll Grund und Boden der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zuführen, um eine möglichst breite, sozial erträgliche und der Grösse des Landes ent-sprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten.
2) Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken der Genehmigung der Grundverkehrsbehörden nach Massgabe der Bestimmungen dieses Gesetzes.

Art. 2 Geltungsbereich

1) Den Bestimmungen dieses Gesetzes untersteht der Erwerb von Eigentum an Grundstücken.
2) Dem Erwerb von Eigentum an Grundstücken ist gleichgestellt der Erwerb:
a) eines selbständigen und dauernden Baurechtes;
b) eines Nutzniessungsrechtes an einem Grundstück oder eines Wohnrechtes;
c) eines Kauf-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechtes an einem Grundstück;
d) von anderen Rechten, insbesondere aus Kredit- oder Treuhandverträgen, langfristigen Miet- oder Pachtverträgen, soweit sich damit nach Inhalt oder Umfang, ungeachtet der Art und Form der Verabredung, ähnliche wirtschaftliche Zwecke wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken im Sinne von Bst. a bis c erreichen lassen;
e) von Anteilen am Vermögen juristischer Personen oder Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, deren Vermögen ganz oder überwiegend aus Grundstücken oder Rechten an solchen im Sinne von Bst. a bis d besteht; die Bewertung erfolgt nach dem Verkehrswert.

Art. 3 Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

1) Keiner Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde bedarf der Erwerb von Eigentum an Grundstücken:
a) durch einen Ehegatten, einen eingetragenen Partner, einen Blutsverwandten in auf- oder absteigender Linie oder bis zum dritten Grad der Seitenlinie oder ein Wahl- oder Pflegekind;
b) im Wege eines Tausches mit einem gleichwertigen Grundstück;
c) wenn das zu erwerbende Grundstück einen gleichwertigen Ersatz für ein an Land oder Gemeinde abgegebenes Grundstück darstellt;
d) aufgrund eines Testamentes oder Vermächtnisses, wenn damit nicht offensichtlich eine Umgehung der Genehmigungspflicht bezweckt wird; eine Verweigerung der Genehmigung darf keinen Heimfall gemäss § 760 ABGB bewirken;
e) durch das Land oder eine Gemeinde innerhalb ihres Hoheitsgebietes;
f) im Wege der Zwangsversteigerung, wenn der Zuschlag an eine volljährige Person mit Landesangehörigkeit gemäss Art. 4 Abs. 1 Bst. a bzw. an eine inländische juristische Person gemäss Art. 4 Abs. 1 Bst. b erfolgt;
g) für die Bereinigung von Grenzen nach Art. 25 Abs. 1 VermG.
2) Die zuständige Grundverkehrsbehörde hat in den in Abs. 1 Bst. a bis d genannte n Fällen nach Massgabe der anwendbaren Verfahrensvorschriften zu entscheiden, ob eine Ausnahme von der Genehmigungspflicht vorliegt. Sie kann hierzu auf Kosten der Parteien die notwendigen Abklärungen (Schätzungen, Gutachten) einholen oder diese Angaben von den Parteien beibringen lassen.
3) Der Erwerb von Eigentum an Grundstücken durch das Land oder eine Gemeinde innerhalb ihres Hoheitsgebietes (Bst. e) und im Wege der Zwangsversteigerung (Bst. f) ist weder genehmigungsnoch vorlagepflichtig.

Art. 4 Begriffsbestimmungen

1) Die nachstehenden Begriffe haben im Sinne dieses Gesetzes folgende Bedeutung:
a) Landesangehörige sind alle Personen mit liechtensteinischem Landesbürgerrecht. Diesen sind gleichgestellt alle Angehörigen derjenigen Staaten, die aufgrund völkerrechtlicher Abmachungen wie Landesangehörige zu behandeln sind. Angehörige anderer Staaten sind im Sinne dieses Gesetzes Ausländer.
b) Inländische juristische Personen sind alle Verbandspersonen des liechtensteinischen Rechtes mit Hauptsitz im Inland. Diesen sind gleichgestellt alle juristischen Personen des ausländischen Rechtes mit Hauptsitz in einem anderen Staate, die aufgrund völkerrechtlicher Abmachungen wie inländische juristische Personen zu behandeln sind. Alle anderen juristischen Personen sind im Sinne dieses Gesetzes ausländische juristische Personen.
c) Inländische Gesellschaften ohne Persönlichkeit sind alle personenrechtlichen Gemeinschaften des liechtensteinischen Rechts mit Hauptsitz im Inland. Diesen sind gleichgestellt alle G
esellschaften ohne Persönlichkeit des ausländischen Rechtes, die aufgrund völkerrechtlicher Abmachungen wie inländische Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit zu behandeln sind. Alle anderen Gesellschaften ohne Persönlichkeit sind im Sinne dieses Gesetzes ausländische Gesellschaften ohne Persönlichkeit.
d) Der Wohnsitz einer Person befindet sich an dem Orte, wo sie sich in der Absicht des dauernden Verbleibens tatsächlich überwiegend aufhält. Ein Aufenthalt eines Ausländers, der nicht mit behördlicher Bewilligung ununterbrochen mindestens zehn Jahre gedauert hat, gilt nicht als Wohnsitz im Sinne dieses Gesetzes.
e) Der Sitz einer juristischen Person oder einer Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit befindet sich im Sinne dieses Gesetzes stets nur an dem Orte, wo es die Statuten oder der Gesellschaftsvertrag bestimmen.

Im Zweifel sind die diebezüglichen Eintragungen im Handelsregister massgebend.

2) Natürliche und juristische Personen, die aufgrund des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zum Grunderwerb im Inland berechtigt sind, können Eigentum an Grundstücken unter denselben Voraussetzungen wie Landesangehörige und inländische juristische Personen erwerben."

Von zentraler Bedeutung für die Zulässigkeit des Erwerbes von in ländischen Liegenschaften spielt das in Art. 6 angeführte anfangs Rechten berechtigte Interesse nämlich:

II. Genehmigungspflicht
Art. 5 Voraussetzung

1) Die Genehmigung zum Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken wird auf Antrag erteilt. Sie ist zu verweigern, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigen Erwerb von Eigentum an Grundstücken nicht vorliegt.
2) Über das Vorliegen eines berechtigten Interesses hat die zuständige Grundverkehrsbehörde unter Abwägung aller Umstände zu entscheiden.

Art. 6 Berechtigtes Interesse

1) Ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 5 Abs. 2 ist insbesondere vorhanden, wenn:
a) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses dient und der Erwerber seinen Wohnsitz im Inland hat;
b) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seiner Familie zur Deckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses dient und der Erwerber Landesangehöriger ist;
c) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber oder seinen mit ihm im gleichen Haushalt lebenden Familienmitgliedern zur Deckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses dient, der Erwerber ein im Iland wohnhafter volljähriger Landesangehöriger ist und weder er noch eines seiner Familienmitglieder bereits Eigentümer eines entsprechenden Grundstückes sind;
d) das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder zu einem wesentlichen Teil dazu dient, darauf die Betriebsstätte seines gesetzlich zugelassenen inländischen Betriebes zu errichten oder zu erweitern oder wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder zu einem wesentlichen Teil der Ausübung eines gewerblichen oder freien Berufes dient und der Erwerber in all diesen Fällen für diesen Zweck keinen entsprechend en inländischen Grundbesitz hat;
e) das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten ist und dem Erwerber zur haupt- oder nebenberuflichen Führung seines inländischen Betriebes zur Herstellung landwirtschaftlicher Produkte dient und sein Grundbesitz ein der Grösse des Betriebes angemessenes Verhältnis nicht übersteigt;
f) das zu erwerbende Grundstück einer Überbauung mit Eigentums- oder Mietwohnungen oder der Erstellung von gewerblichen Räumlichkeiten dient und folgende Voraussetzun
gen gegeben sind:
  aa) die Überbauung muss zur Deckung des inländischen Bedarfs an Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen oder gewerblichen Räumlichkeiten beitragen;
  bb) für die Überbauung muss ein Vorprojekt samt Baubeschrieb unterbreitet werden;
  cc) die geplante Überbauung muss in einem angemessenen Verhältnis zur Grundstücksfläche stehen und in der zeitlich vorgegebenen Frist durchgeführt werden;
  dd) die Überbauung muss den orts- und landesplanerischen Vorschriften und Richtlinien entsprechen;
  ee) der Erwerber des inländischen Grundstückes muss Landesangehöriger oder eine inländische juristische Person sein;
  ff) der Erwerber darf nicht Eigentümer eines baureifen Grundstückes sein, das für eine Überbauung im Sinne von Bst. aa) geeignet wäre;
  gg) Aufgehoben
g) das zu erwerbende Grundstück Zwecken des sozialen Wohnungsbaues dient und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolgt, die im Inland Steuerbefreiung geniesst;
h) das zu erwerbende Grundstück der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehaltenen Boden darstellt und der Erwerber ein im Inland wohnhafter Landesangehöriger ist, der keinen solchen Grundbesitz zur Nutzung hat.
2) Ein Interesse des Veräusserers allein gilt nicht als berechtigtes Interesse.

III. Bedingungen und Auflagen
Art. 7 Genehmigung unter Bedingungen und Auflagen; Baubewilligungen

1) Die Genehmigung des Erwerbs von Eigentum an Grundstücken kann unter Bedingungen und Auflagen erteilt werden, um die Verwendung des Grundstückes zu dem Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht.
2) Wird der Erwerb von Eigentum an Grundstücken unter Bedingungen oder Auflagen genehmigt, sind diese in der Entscheidung vollumfänglich und genau zu umschreiben, so dass ihre Erfüllung oder Einhaltung jederzeit überprüft werden kann.
3) Wird der Erwerb von Eigentum an Grundstücken unter einer Bedingung genehmigt, darf er im Grundbuch erst eingetragen oder sonst vollzogen werden, wenn der Nachweis über die Erfüllung der Bedingung der zuständigen Grundverkehrsbehörde erbracht worden ist.
4) Auflagen sind im Grundbuch oder im Handelsregister als öffentlich-rechtliche Auflagen anzumerken.
Im Falle einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist eine solche Anmerkung im Grundbuch von Amtes wegen zu löschen.
5) Baubewilligungen dürfen nur im Rahmen der im Grundbuch angemerkten Auflagen erteilt werden.

(Für die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Darstellung der jegliche Haftung ausgeschlossen)